軍公教低利貸款是金融業給予軍公教較低利率的水準，完全沒有任何政府補貼喔。
最近在幾個投資社團看到有關"借錢投資"這個話題，幾乎都是負面的，所以在這篇文章開始之前，我要先寫一段警語。
"如果您用自己的錢投資都會失敗，那麼您借錢投資也會失敗，您該改變的是您的投資模式，而非借錢"
本文開始~
在我投資的歷程是很孤單的,尤其是當大家聽到你借房貸來投資,每個人的表情除了不可置信的表情外加一副等著看你失敗的態度，我就一直無法理解一個問題，讀書可以借錢，可是讀書不會保證你錢可以回收，開店也可以借錢，可是開店也不保證你可以賺錢，買車也可以貸款，買車除非你是拿來當生財器具，否則肯定只有消耗你的資產，買房子也可以借錢，也沒保證你賺錢，還有人旅遊、結婚都在借錢，這些都不會保證給你創造額外的收入，那麼為什麼借錢買高殖利率的定存股，來賺利差，大家卻是這麼的排斥，我認為，只要是穩健的借貸投資反而可以為我們提早達到財務自主呢。
當我們在評估一家公司時，裡面有幾個財務比率是我們評估時會關注的，就是利息保障倍數跟負債比率，如果一家公司每年的利息保障倍數是1000%,負債比率是20%,而且負債比率逐年降低，各位認為這家公司如何？這應該是很穩健的公司吧，目前上市櫃公司達到這個標準的應該屈指可數，而我個人目前的貸款財務比率就是達到這個條件，那為何借錢投資大家會排斥呢？
我不鼓勵大家借錢投資，但是鼓勵您發揮資產的乘數，如果您住在千萬價值的房子裡(這個價格目前在台北地區應該買不到三房),你不做任何事的話，那麼他只是一間讓你棲風避雨的房子，即使你繳清了房貸，你每個月還是要繳管理費，每年要繳房屋稅跟地價稅，至於房屋的資本利得，對不起，除非你搬出去，否則，漲一倍你還是賺不到，因為你賣掉以後，其他房子你還是買不起。
我很佩服我一位同學，兩夫妻從南部到台北工作，兩夫妻結婚後就在士林買了一間中古的房子，連我自己都買不起，這兩夫妻蠻努力的，刻苦耐勞的買下這間房子，為了減輕房貸的負擔，他們只留下一間房間自己住，剩下的空房他們就出租給其他人，雖然給自己生活帶來一些不便，但是，我認為未來他們會是最早能夠財務獨立自主的。
我發揮資產乘數的方式就是。
1.購置房屋(資本投資)
2.閒置房屋出租(賺取租金報酬),以個人購買的屏東太平百貨專櫃，每年固定領取5%租金，已經領了快20年了。
2.房屋增貸購買高殖利率股票賺利差
3.股票信託出借，賺取出借利息
下圖表一是味全(1201)103年度年報所揭示的該公司無擔保負債明細，這部分的金額累計達到44億元，其利率介於1.3%~1.45%之間，各位想想，您的信貸可能是這樣的水準嗎?小弟我個人的房貸在同時期為1.88%~2.12%，大企業的無擔保信貸利率竟然比我的有擔保房貸利率還低。甚至還比我一年期的定存利率低，用這些錢拿來買中華電信股票，都還有3.5%的利差可賺，一年可以拿1.54億元的股息，看到這個，我恍然大悟，原來有錢人想得跟我們真的不一樣，努力賺錢，用自己的工作所得拿來投資是穩健的，但是如果有一個穩定配息的長期投資標的，而且是自己長久拿薪資所得投資的標的，為何不能跟銀行貸款以低利來買優質的定存股來賺利差呢。只要有穩定的現金流足以支付銀行本息，
那麼財富的累積速度將會倍增，所以我選向銀行搬低利率的資金來投資高殖利率的股票。
我舉一個例子，假設向銀行增貸100萬20年貸款為例，軍公教房貸落在2%左右，左邊這張圖算出的是每月應繳付的本金跟利息為5,058元，這100萬購買殖利率6%的股票，每年可領取6萬元現金股息，平均每月領取5,000元，到這裡不知您看懂了嗎?5,058-5,000=58元，也就是每個月您只要付58元，相當於一杯咖啡的價格，20年後這100萬就是你的，不!是這筆錢從銀行撥款的第一天就是銀行送給你的，您只有支出58×12月×20年=13,920元(ps.未加計通貨膨脹，您實際付出更少)。
省下一杯咖啡錢換一股股票
表一 資料來源：味全103年度年報
我在101年分別增貸了200及125萬，來買大豐電及大台北瓦斯兩檔股票。
(一)大豐電(6184)借款200萬，資本利得不考慮，單純就現金流來看，每年本息平均分攤應付款為125,604元，101~104年共計四年，合計收入現金股息及股票股利換算市值達850，288元，支付本息總計4年502,416元，淨收入為347,872元，換句話說，這四年我等於沒付出半毛錢，銀行送了我200萬，我額外還多拿了347,872元的股息(含股票轉換現值)，只要未來維持這個最低配息水準，還可以繼續收股息。
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101增貸200萬買大豐電38張(買1,942,257元)
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大豐電股息
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淨收付
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每年本利攤還
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125,604元
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101年
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現金股息106,400元
股票股利
3800股，依市價(59.8)列計為227,240元，合計333,640
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208,036元
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102年
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現金股息83,600元
股票股利
4180股，依市價(54.1)面額列計為226,138元，合計309,738元
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184,134元
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103年
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現金股息114,950元
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-10,654元
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104年
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截至104年7月31日收盤市值2,464,528元(45,980x53.6元)
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現金股息91,960元
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-33,644元
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總計
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增值1.26倍
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347,872元
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(二)大台北(9908)借款125萬，資本利得不考慮，單純就現金流來看，每年本息平均分攤應付款為75,960元，101~104年共計四年，合計收入現金股息及股票股利換算市值達280,000元，支付本息總計4年303,840元，淨支出為23,840元，換句話說，這四年我只付出23,840元，假設未來的16年股息依然維持此水準，等於我這20年只要付出119,200，這125萬就是我的了。
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101增貸125萬買大台北瓦斯70張(買1,153,641元)
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大台北瓦斯股息
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淨收付
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每年本利攤還
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75,960元
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101年
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現金股息70,000元
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-5,960元
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102年
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現金股息70,000元
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-5,960元
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103年
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現金股息70,000元
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-5,960元
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104年
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截至104年7月28日收盤市值1,596,000元(700,000x22.8元)
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現金股息70,000元
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-5,960元
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總計
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增值1.27倍
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-23,840元
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